오피스텔 취등록세양도소득세 아라보자(feat 다주택자 케이스 포함)

오피스텔 취등록세양도소득세 아라보자(feat 다주택자 케이스 포함)

광주광역시 하산동 일원에 신축아파트 광산센트럴파크가 일반 분양에 돌입합니다.

광산센트럴파크는 동곡로, 서광산 IC, 무안광주고속도로를 통한 광주 전 지역 접근성이 우수하고, KTX 송정역과 광주공항을 통한 전국 광역 네트워크의 중심지입니다.

도보 2분 거리에 동곡초등학교가 위치해 있습니다. 신문지상에는 보문고, 동명고, 광일고, 광주여대, 호남대 등이 위치하고 있다고 하지만 보문고 및 동명고는 직선거리로 약 67km 떨어져 있습니다. 지도를 봐도 위에서 언급되고 있는 학교까지의 거리가 꽤 멀다는 것을 알 있습니다.

과세표준액

과세표준액은 한마디로 내가 산 아파트의 가격으로 세금을 매기기 위한 기준을 정해야만 되는 걸 이해하시면 됩니다. 우리나라는 아니지만 미국 슈퍼에서 물건을 산다면 그 물품에 자체적으로 가격이 있고, 물품 자체에 퍼센티지로 추가 세금을 먹입니다. 아파트도 그거랑 똑같습니다. 내가 이 아파트를 샀다고 신고한 금액으로 과세 표준액이 정해집니다. 하지만 만약 신고 혹은 신고가액이 없거나, 시가 표준액에, 따라서 물건으로 따지면 소비자 권장가격에 미달할 경우 어떠한 방식으로 될까요? 그때는 지방 자치 단체장이 정한 시가표준액소비자 권장가격을 과세표준으로 삼습니다.

따라서 아파트를 아무리 싸게 샀어도, 일정 이하로는 과세 표준액이 내려가지 않는다는 겁니다. 참 쉽죠? 과세 표준액의 개념을 알았으면, 이제는 취득세에 관해 알아봅시다.

생활 인프라도 글쎄.

생활 인프라도 아직까지는 많이 미흡합니다. 근처에 동곡농협 하나로마트 외에는 보이지 않습니다. 주변이 개발예정구역이라 향후 어떠한 방식으로 개발되느냐에 따라 조금은 개선된 인프라가 형성될 것으로 보입니다.

광산센트럴파크는 광주광역시 주요 산업단지인 빛그린 산단, 남구도시첨단 국가산업단지, 평동 산단 등과의 접근성이 좋아 직주근접의 입지여건이 구성되어 있습니다. 또한 단지 근처에 위치한 기룡저수지, 가락저수지, 평동천에서 연결되는 영산강 등 산책, 사이클링, 운동, 낚시 등의 여가생활을 누리기에는 좋아 보입니다.

연도별 가격대와 연도별 전세 요금 데이터

매매가격은 급등세를 타고 2021, 2022년 연속 상승했었다. 2022년도는 약간은 서울인데 기존 호가보다. 낮은 가격을 보고 덤벼든 것으로 보입니다. 2023년 그 거래가격대는 모두 무너졌다. 전세시세가 그걸 방증하고 있습니다. 전세의 연도별 중위가격대는 꽤나 안정된 모습입니다.

물론 높은 전세가격을 받고 싶었던 투자자들이 있었겠지만, 2024년까지 역전세 요금 지속될 예정입니다.

다주택자 취득세율

그러고 나서 살펴볼 것은 1세대 4 주택 이상인데, 여기서 문제가 생깁니다. 위의 표에 나와있는 1세대 4 주택이상은 2020년 7월 11일 이전까지 취득한 부동산에만 해당됩니다. 다주택자 중과세법이 시행된 2020년 7월 11일 이후 임대사업 등록 신청분부터, 개정된 지방세법에 그러므로 조정대상지역과 비조절 대상지역으로 나뉘어 취득세율이 증가했기 때문입니다. 그러므로 조정대상지역과 비조정대상지역에 따른 보유 주택 수별 취득세율은 다음과 같이 적용됩니다.

한마디로 1 주택과 2 주택은 경우에 따라 위의 과세표준액에 기반한 표를 따르나, 그 이상 주택 보유자는 모두 위의 조정대상지역과 비조정대상지역별 취득세율을 따른다고 보시면 되겠습니다. 참고로 일시적 2 주택은 이사 등으로 잠시 가지고 있는 경우를 말합니다. 하지만 처분기간 내에 처분하지 않으면 차액이 추징됩니다.

지방교육세 및 농어촌 특별세

마지막으로 지방교육세와 농어촌 특별세를 보겠습니다. 지방교육세와 농어촌 특별세는 취득세에 추가로 부과되는 세금입니다. 지방교육세의 경우 위의 표와 같고, 농어촌 특별세의 경우 주택 외상가, 오피스텔, 토지농지 제외의 경우 부과됩니다. 그러므로 지방교육세와 농어촌 특별세를 모두 부과받는 9억 초과의 전용면적 85 초과 주택이라면, 0.30.2 0.5가 취득세에 더해져서 부과됩니다. 여기까지 취득세에 관해 살펴보았습니다.

하지만 이렇게 쉽게 설명해 드렸음에도 굉장히 머리가 아프실 겁니다. 그렇다면 방법이 있습니다. 우리는 문명인이기 때문에, 과세표준액만 알고 계신다면 계산기를 두드리면 됩니다.

광산센트럴파크 청약할 만 한가?

광산센트럴파크는 무슨 생각으로 이럴까?라는 생각을 먼저 하게 되었습니다. 이 주변에는 현재 인프라가 거의 없는 곳입니다. 이런 광주 변두리에 아파트를 지으면서 분양가는 말도 안 되는 가격입니다. 84의 분양가가 5억에서 6억 정도로 광주 도심권 아파트와 비슷한 분양가를 제시하고 있습니다. 물론 아래와 같은 청약자 혜택을 제공하고 있지만 정말 말도 안 되는 가격입니다. 대부분이 분양가 보고 웃고 간다, 정말 선 넘었다.

여긴, 조금만 더 보태면 서울 갈 듯이라는 반응을 보이고 있습니다. 또 어떤 인원은 저기는 게세권이라며 조롱하고 있습니다.

자주 묻는 질문